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14.05.2019

Share-Deal-Reform: Immobilienwirtschaft atmet auf

Was lange währt, wird endlich vorgelegt: Ende vergangener Woche hat das Bundesfinanzministerium den Referentenentwurf zur viel diskutierten Reform der Grunderwerbsteuer veröffentlicht. Große Überraschungen enthält das Papier nicht, doch Branchenbeteiligte atmen trotzdem auf. Denn die wohl wichtigste Botschaft lautet: Die Reform gilt nicht rückwirkend zum 1. Januar 2019, sondern wird erst Anfang 2020 in Kraft treten. Altes Recht bleibt also bis 31. Dezember 2019 anwendbar.

Jens Ortmanns

Jens Ortmanns

Das bedeutet im Klartext: Share-Deals werden noch nach alter Rechtslage abgewickelt, wenn für sie bis zur Einbringung des Gesetzentwurfs in den Bundestag ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen und dieser binnen eines Jahres vollzogen wird. Schwierig wird es hingegen für die sogenannten Forward-Deals, die als Vollzugsvoraussetzung häufig die Fertigstellung eines Objekts beinhalten. Da Investoren aus Mangel an Bestandsimmobilien aber immer früher solche Projekte ankaufen, wird ein Großteil der Deals vorausichtlich nicht mehr unter die bisherige Regelung fallen.

Der Gesetzgeber will mit seiner Reform die Attraktivität von Share-Deals schmälern, um die Umgehung der Grunderwerbsteuer zu erschweren. Das gelinge ihm auch, sagt Dr. Kian Tauser, Steuerexperte bei McDermott Will & Emery. „Die ökomomische Kalkulation von Immobiliendeals wird durch diese Neuregelungen grundlegend verändert“, sagt Tauser, der regelmäßig an der Strukturierung von Immobilientransaktionen mitwirkt. Trotzdem würden derartige Konstellationen nicht vom Markt verschwinden, sagt auch sein Kollege Dr. Jens Ortmanns, Leiter der Immobilienpraxis. „Es wird sicherlich auch künftig in relevantem Umfang Transaktionen geben, die als Share-Deal strukturiert werden.“

Drei wesentliche Eckpfeiler enthält die Reform: Zum einen sollen Kapitalgesellschaften mit Personengesellschaften gleichgestellt werden, für die diese Regelung schon lange gilt. Dafür will der Gesetzgeber einen Paralleltatbestand zu Paragraf 1 Absatz 2a Grunderwerbsteuergesetz einführen. Die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe wird von 95 auf künftig 90 Prozent der Anteile abgesenkt. Als dritte Maßnahme sollen die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre verlängert werden. Damit folgt das Bundesministerium im Wesentlichen den Forderungen der Länder.

Der Markt hat sich vorbereitet

Kolan_Frank

Frank Kolan

Da diese Vorschläge bereits seit Monaten öffentlich diskutiert werden, waren Branchenkenner nun auch nicht überrascht. McDermott-Partner Ortmanns glaubt nicht, dass die Neuregelungen die Branche komplett auf den Kopf stellen werden. „Schon jetzt hat es viele Transaktionen mit alternativen Strukturen am Markt gegeben. Viele Kanzleien haben sich bereits auf die Situation eingestellt und ihre Mandanten vorsorglich entsprechend beraten“, sagt er.

Zumindest kurz- bis mittelfristig könnte auch die Attraktivität sogenannter Unit-Deals steigen, die keine Grunderwerbssteuer auslösen. Dabei werden nicht die Immobilien selbst, sondern die Anteile des Fonds verkauft. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilien in einem Sondervermögen gebündelt sind. So hat es zuletzt unter anderem die Landesbank Hessen-Thüringen, Helaba, praktiziert, die Ende 2018 ein Beos-Sondervermögen übernahm.

Doch nicht nur die Immobilienbranche ist von der geplanten Reform betroffen. Nach derzeitigem Stand könnten die Änderungen auch für konzerninterne Umstrukturierungen und Aktiengesellschaften gelten. Frank Kolan, Bereichsleiter Steuern beim Energieriesen E.on, findet das falsch. Er würde die Grunderwerbsteuerreform über Ausnahmeregeln neu fassen, um nicht die gesamte deutsche Wirtschaft zu belasten. Denn in erster Linie seien inländische Firmen betroffen und nicht ausländische Immobilieninvestoren, erklärt er im Interview mit dem JUVE Steuermarkt. Er plädiert dafür, den Börsenhandel und auch die Umstrukturierung verbundener Unternehmen von der Reform auszunehmen. Auch die Verlängerung der Haltefrist von fünf auf zehn Jahre treffe letztlich vor allem deutsche Unternehmen und instituionelle Investoren. „Diejenigen, die mit der Gesetzesverschärfung getroffen werden sollen, holen sich einfach für zehn Jahre einen Co-Investor ins Boot“, so Kolan weiter. (Laura Bartels)

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