Immobilienmarkt

Verwaltungsgericht kippt Berliner Vorkaufspraxis

Immer wieder hat das Land Berlin von seinem Vorkaufsrecht für Wohnhäuser Gebrauch gemacht, aus Gründen des sogenannten Milieuschutzes. Nun hat das Bundesverwaltungsgericht diese Praxis in Teilen gekippt.

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Foto: Andreas Anhalt;

Ein Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass andere Käufer die Mieter in der Zukunft aus dem Gebiet verdrängen könnten, entschied das Gericht (Az. 4 C 1.20). Es hob damit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von 2019 auf und gab der klagenden Immobiliengesellschaft Pohl & Prym recht.

Mathias Hellriegel

Pohl & Prym hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befindet, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft WBM Berlin-Mitte aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Eigentumsumwandlungen verdrängt werden könne. Das Wohnhaus liegt am Chamissoplatz. Die Mieter zahlen im Durchschnitt 5,79 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.

Gesetzesänderung von 1986 gibt den Ausschlag

Dem Land Berlin wird eine Gesetzesänderung von 1986 im Baugesetzbuch zum Verhängnis. Seinerzeit war in der Gesetzesgrundlage für das Vorkaufsrecht die Formulierung „zukünftige Nutzung“ von Immobilien weggefallen. Der Wortlaut des Gesetzes sieht ein Vorkaufsrecht nur noch vor, wenn die Nutzung des Grundstücks im Hier und Jetzt nicht mit den Zielen des Städtebaus übereinstimmt. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hatte argumentiert, dass das Vorkaufsrecht nach dieser Sichtweise seine Wirkung verfehle. Es sah Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber dies nicht beabsichtigt hatte (Az. 10 B 9.18).

Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch künftig zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgte das Bundesverwaltungsgericht nicht. Das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist.

Diese Voraussetzungen liegen aus Sicht der Richter im konkreten Fall vor. Anders als die Vorinstanz hält das Bundesverwaltungsgericht an dem neuen Wortlaut des Vorkaufsrechts fest. Die Argumentation, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung die alte Rechtslage unverändert übernehmen wollte und ihm dies bei der Gesetzesformulierung lediglich misslungen ist, lehnten die Richter ab.

Vorkaufsrecht als Sanktionsmittel

Die schriftlichen Urteilsgründe könnten für das Land Berlin noch weitere Überraschungen bereithalten. Pohl & Prym hatte beispielsweise auch gegen sogenannte Abwendungsvereinbarungen geklagt, mit denen das Land Kaufverträge in milieugeschützten Gebieten reglementiert.

Fachleute glauben nun, dass das Bundesverwaltungsgericht auch zu diesem Thema in seinem Urteil Stellung nehmen wird. Abwendungsvereinbarungen gibt es nach JUVE-Informationen in Berlin in 293 Fällen.

Jörg Beckmann

Um die Vorkaufspraxis fortzuführen, müsste nun der Gesetzgeber helfen. Bis dahin wird insbesondere in Berlin allerdings die Frage zu beantworten sein, wie mit manchen Altfällen umzugehen ist. Unklar ist beispielsweise die Lage bei den 293 Abwendungsvereinbarungen. Je nach Urteilsbegründung könnte das Bundesverwaltungsgericht dem Land die Geschäftsgrundlage dafür entzogen haben.

Vertreter Pohl & Prym
Hellriegel (Berlin): Dr. Mathias Hellriegel (Baurecht/Planungsrecht)

Vertreter Land Berlin, Bezirksamt Kreuzberg-Friedrichshain
Gaßner Groth Siederer & Coll. (Berlin): Prof. Dr. Jörg Beckmann (Baurecht/Planungsrecht) 

Bundesverwaltungsgericht, 4. Senat
Kerstin Schipper (vorsitzende Richterin)

Hintergrund: Hellriegel ist im Berliner Markt für sein Engagement aufseiten der Investoren bekannt. Er hatte sich Anfang 2020 nach acht Jahren von seinem langjährigen Kanzleipartner Dr. Bertrand Malmendier getrennt. Das Mandat der Immobiliengesellschaft Pohl & Prym hatte er im Vorfeld des Berufungsverfahrens übernommen, das er noch an der Seite von Axel Dyroff von der Kanzlei Seldeneck und Partner führte. Dyroff war beim Bundesverwaltungsgericht nicht mehr tätig.

Das Land Berlin setzt nach JUVE-Informationen im Bauplanungsrecht seit vielen Jahren auf Beckmann von der Kanzlei Gaßner Groth Siederer. 

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