Berliner Wohnungsmarkt

Städtische Gesellschaften kaufen im großen Stil mit Noerr, GSK und Greenberg zu

Nach monatelangen Verhandlungen ist ein milliardenschweres Geschäft zur Kommunalisierung von Wohnungen in Berlin unter Dach und Fach. Drei landeseigene Gesellschaften kaufen den Konzernen Vonovia und Deutsche Wohnen 14.750 Wohnungen sowie 450 Gewerbeeinheiten ab und zahlen dafür 2,46 Milliarden Euro.

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Alexander Hirsch
Alexander Hirsch

Das Geschäft eine Woche vor der Wahl zum Abgeordnetenhaus gilt als größtes dieser Art seit langem in der Hauptstadt. Beide Konzerne, die die Nummern 1 und 2 auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind und im Zuge eines zähen Prozesses auf dem Aktienmarkt zusammengehen wollen, stoßen damit rund zehn Prozent ihrer Bestände in Berlin ab. Gut 10.700 der Wohnungen und 200 Gewerbeeinheiten stammen von der Deutsche Wohnen, die dafür rund 1,65 Milliarden Euro erhält. 4.250 Wohnungen kommen von Vonovia, die damit gut 800 Millionen Euro mehr in der Kasse hat.

Die Wohnungen verteilen sich auf alle zwölf Berliner Bezirke und sind mit einer Durchschnittsgröße von 68 Quadratmetern eher klein. Die Howoge übernimmt mit knapp 8.300 Wohnungen mehr als die Hälfte des angebotenen Bestandes, Berlinovo mit mehr als 4.000 Wohnungen mehr als ein Viertel, während die Degewo gut 2.400 Wohnung ankauft.

Die drei städtischen Gesellschaften finanzieren das Geschäft mit Krediten beziehungsweise Anleiheemissionen. Die Stadt teilte mit, dass zur Bewertung der Transaktion ein externes Gutachten einer anerkannten Immobilienberatung, Vor-Ort-Begehungen und eine sorgfältige Due Diligence vorgenommen wurden, um die wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Risiken zu ermitteln. Neben dem Kaufpreis seien auch Transaktionskosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer einkalkuliert worden.

Jan Kehrberg
Jan Kehrberg

Berater Howoge
Noerr (Düsseldorf): Alexander Hirsch (Corporate/M&A), Christoph Brenzinger (Immobilienrecht; beide Federführung), Benedikt Vogt  (Corporate), Dr. Michael Brellochs (München), Julian Schulze de la Cruz  (Frankfurt; beide Kapitalmarktrecht),  Tim Behrens (Immobilienrecht), Andreas Naujoks, Dorian Legel (beide Finanzrecht; beide Frankfurt), Alexander Birnstiel (Kartellrecht; München), Carsten Heinz (Steuern), Patrick Mückl (Arbeitsrecht); Holger Schmitz (Berlin), Hendrik Schlutt (Dresden; beide Regulierung), Doreen Pape  (Finanzrecht; Frankfurt); Associates: Philipp Buchs, David Funken, Meret Pettirsch (alle Corporate/M&A), Henrik Dornscheidt (Immobilienrecht), Timm Gaßner (Kapitalmarktrecht), Immo Schuler (Kartellrecht), Steffen Arlich (Steuerrecht; alle drei München), Max Helleberg (Regulierung; Berlin)
Houthoff Buruma (Rotterdam): Bram Caudri (Corporate), Philippe König (Notar) – aus dem Markt bekannt 
Inhouse Recht (Berlin): Jörg Busse (Leiter Personal und Recht), Mark Eichert (Justiziar) – aus dem Markt bekannt 

Berater Degewo
GSK Stockmann (Berlin): Prof. Dr. Jan Kehrberg (Immobilienrecht), Jennifer Bierly (Corporate), Dr. Petra Eckl (Steuern), Dr. Andreas Peters (Corporate; Hamburg), Rebecca Comtesse (Finanzierung; Frankfurt), Thomas Grund (Immobilienrecht), Wolfgang Jegodka (Kartellrecht), Dominik Berka (Steuern)
Mazars
(Berlin): Anja Spitzenberg, Sven Schulz (beide Steuern)
Inhouse Recht (Berlin): Barbara Grützner (Head of Legal) – aus dem Markt bekannt 
Inhouse Steuern (Berlin): Martina Schmischke – aus dem Markt bekannt 

Berater Berlinovo
Greenberg Traurig (Berlin): Dr. Sara Berendsen (Corporate/M&A), Dr. Henning Sieber (Immobilienrecht; beide Federführung) – aus dem Markt bekannt 
Lindenpartners (Berlin): Dr. Alexander von Rummel (Federführung), Dr. Thomas Asmus, Matthias Caspar-Bours (beide Corporate) 
PricewaterhouseCoopers (Berlin): Jana Greiser (Immobilienrecht/Steuern), Fabian Ummen (Steuern)
Inhouse Recht (Berlin): Britta Derwald (Leitung Stabsstelle Recht & Beteiligungen)

Kai Mertens
Kai Mertens

Berater Deutsche Wohnen
Squire Patton Boggs (Berlin): Dr. Kai Mertens (Federführung), Dr. Fabio Borggreve (Frankfurt), Alina Navarro, Uwe Martin (alle Corporate/M&A), Corinna Toelle (Konfliktlösung)
Poellath
(Berlin): Dr. Hardy Fischer, Dr. David Hötzel (beide Steuerrecht)
Inhouse Recht
(Berlin): Dirk Sonnberg (General Counsel), Martin Thürling, Florian Berkholz – aus dem Markt bekannt 
Inhouse Steuern (Berlin): Bastian Bünsow (Leiter Steuern)

Berater Vonovia
Dentons (München): René Dubois (Federführung; Corporate), David Zafra Carollo (Düsseldorf), Jessica Vorster (beide Immobilienrecht), Sandra Weyrich (Corporate), Andreas Berberich (Steuern); Associates: Dr. Michael Singer, Dr. Tobias Bünten (Düsseldorf), Stefan Wintershoff, Léna Feldle von Schickfus und Neudorff (alle Corporate), Janina Diesem (Immobilienrecht; Düsseldorf)
Freshfields Bruckhaus Deringer (Frankfurt): Dr. Martin Schiessl (Steuerrecht) – aus dem Markt bekannt 
Inhouse Recht (Bochum): Dr. Fabian Heß (General Counsel) – aus dem Markt bekannt 
Inhouse Steuern (Bochum): Jörg Schindler (Leiter Steuern), Dr. Urs Dempfle (Steuern) – aus dem Markt bekannt 

Notar
Görg (Berlin): Jan Lindner-Figura – aus dem Markt bekannt 
Droste + Haibt (Düsseldorf): Dr. Henryk Haibt – aus dem Markt bekannt 

Dirk Sonnberg
Dirk Sonnberg

Hintergrund: Die Transaktion war sehr komplex, politisch gewollt und sollte in einem straffen Zeitplan erfolgen. Auf der einen Seite drei städtische Käufer, die sich eng mit dem Berliner Senat abstimmten. Auf der anderen Seite zwei Dax-Konzerne, die eigentlich zusammengehen wollten und dies nicht gleich wie erhofft konnten. Daher mussten sie ihre Verkaufsverhandlungen auch getrennt führen. Nach JUVE-Recherchen mündete dies in zwei Notarterminen: der Verkauf der Deutsche Wohnen-Immobilien wurde in Berlin bei Görg beurkundet und der der Vonovia-Objekte in Düsseldorf bei Droste + Haibt.

Noerr und das Inhouse-Team von Howoge, die den größten Anteil an Wohnungen erwirbt, übernahm nach JUVE-Recherchen eine koordinierende Rolle innerhalb des Käuferkonsortiums sowie bei der Abstimmung mit dem Senat. Noerr war bereits früher an der Seite von Howoge in Erscheinung getreten, ebenso in Zusammenarbeit mit der niederländischen Sozietät Houthoff.

GSK berät die Degewo sowie deren Schwester Howoge schon seit vielen Jahren und unterstützte hier insbesondere die Abstimmungen mit der Deutschen Wohnen.

Henning Sieber
Henning Sieber

Berlinovo setzte ebenfalls auf eine bekannte Immobilienpraxis: Greenberg Traurig hatte etwa die ausländischen Investoren beraten, die vor drei Jahren das Berliner Sony Center erwarben. Jüngst unterstützte sie zudem die kanadische Dream Industrial beim Ankauf eines paneuropäischen Logistik-Portfolios. In den vergangenen Jahren hatte die städtische Gesellschaft Berlinovo auch die Boutiquen 3A und Lindenpartners für Ankäufe und finanzierungsrechtliche Themen mandatiert. Letztere beriet hier zur gesellschaftsrechtlichen Umsetzung des Vermietungskonzepts für das neu erworbene Portfolio.

Die steuerlichen Fragen im Ankauf klärte für die Howoge und alle drei Berliner Käufer zusammen ein Team um Christian Schulz-Wulkow, Managing-Partner EY Real Estate.

René Dubois
René Dubois

Die Mandatsbeziehung zwischen Squire Patton Boggs und Deutsche Wohnen ist sehr konstant: Das Team um Partner Mertens unterstützte die Wohnungsgesellschaft und das Team um Chefjurist Sonnberg beispielsweise 2017 beim Ankauf eines großen Portfolios über 655 Millionen Euro sowie im vergangenen Jahr beim Verkauf eines Wohnungspaketes im Wert von 770 Millionen Euro an die LEG Immobilien. Auf Poellath greift die Deutsche Wohnen auch schon seit vielen Jahren zurück, vor allem bei steuerlichen Themen.

Dentons, die die Portfolio-Transaktion für Vonovia aushandelte,  war im vergangenen Jahr erstmals bei einem Unternehmenskauf auf Seiten des Bochumer Unternehmens zu sehen, als dieses den Projektentwickler Bien-Ries erwarb. Den Kontakt hatten die beiden Partner Dubois und Zafra Carollo mitgebracht, als sie 2018 und 2019 nacheinander von Noerr zu Dentons wechselten. 

Eine besondere Brisanz erhielt der Deal, weil das Berliner Verwaltungsgericht noch vor dem Signing auf Basis des Landespressegesetzes entschied, dass das Land Berlin beziehungsweise die Finanzverwaltung offenlegen musste, welche Wohnungen genau erworben werden sollten. Geklagt hatte die Open Knowledge Foundation Deutschland, die dabei von Dka Rechtsanwälte vertreten wurde.

Bei ihrem Zusammenschluss über den Kapitalmarkt werden Vonovia und Deutsche Wohnen von Freshfields und Sullivan & Cromwell unterstützt. Das neue, verbesserte Übernahmeangebot der Vonovia prüfte der  Deutsche Wohnen-Aufsichtsrat soweit bekannt wieder mit Hengeler Mueller.  

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