Demnach können Kommunen die Erschließungskosten für Bauland nicht vollständig auf die Grundstückskäufer übertragen, wenn sie für den Bau von Straßen und Wegen sowie Strom-, Wasser- und Fernmeldeleitungen ein Unternehmen beauftragen, das mehrheitlich der Kommune selbst gehört.
Laut Baugesetz sind die Kommunen verpflichtet, sich an Erschließungskosten mit zehn Prozent, in Baden-Württemberg mit fünf Prozent, zu beteiligen. Gleichzeitig ist die Umlage der Erschließungskosten auf die Grundstückseigentümer begrenzt, einige Kosten wie die für den Bau von Spielplätzen sind ganz ausgenommen. Diese Einschränkungen können Kommunen jedoch umgehen, wenn sie die Erschließung an Privatunternehmen übertragen.
In dem nun verhandelten Fall hatte die baden-württembergische Stadt Bietigheim zur Erschließung eines Neubaugebiets mit der Bietigheimer Wohnbau GmbH einen Erschließungsvertrag abgeschlossen. Die Wohnbau GmbH ist eine hundertprozentige Tochter der Kommune. Die Gesellschaft verlangte darauf von den Grundstückseigentümern eine Pauschale von 25.000 Euro pro Grundstück, um die Infrastruktur wie Kanäle, Straßen und einen Spielplatz in dem Neubaugebiet zu bauen. Hiergegen hatten die Anwohner des Neubaugebiets geklagt.
Das Bundesverwaltungsgericht erklärte den Erschließungsvertrag nun für nichtig. Eine Gesellschaft, die in der Mehrheit der Kommune gehört, sei kein Privatunternehmen. Kommunen müssen sich daher in solchen Fällen an die gesetzlichen Begrenzungen der Umlage für Grundstückseigentümer halten und sich an den Kosten der Erschließung beteiligen. Die Leipziger Richter bemängelten darüber hinaus jedoch noch einen anderen Aspekt: Der Erschließungsvertrag sei auch deshalb nichtig, weil sich die Gemeinde darin umfassende Rechte gesichert habe. So war die Erschließungsgesellschaft zum Beispiel an Weisungen der Kommune gebunden. Von einer wirklichen Übertragung der Erschließung könne daher keine Rede sein, so das Gericht. Die schriftliche Begründung wird in einigen Wochen erwartet.
Experten spekulieren schon jetzt über mögliche Konsequenzen des Urteils. Sicher ist, dass es weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Grundstückserschließung haben wird. Auch könnten in Zukunft hohe Kosten auf die Kommunen zukommen, die sich nun wieder vermehrt finanziell am Erschließen von Bauland beteiligen müssen. Möglicherweise werden auch Grundstückseigentümer, die aufgrund eines Vertrages mit einer kommunalen Tochter zu erhöhten Umlagen für die Erschließung verpflichtet wurden, diese in Zukunft zurückfordern können. Aber selbst dann, wenn die Kommune mit einem privaten Unternehmen einen Vertrag geschlossen hat, der aber der Gemeinde weitreichende Befugnisse zusichert, könnte der Vertrag nichtig und die Umlagen rechtswidrig sein.
Vertreter Grundstückseigentümer
Thümmel Schütze Partner (Stuttgart): Dr. Sönke Anders
Vertreter Bietigheimer Wohnungsbau
Gleiss Lutz (Stuttgart): Prof. Dr. Michael Uechtritz
Bundesverwaltungsgericht, 9. Senat
Dr. Ulrich Storost (Vorsitzender Richter)
Hintergrund: Thümmel Schütze kam über persönliche Kontakte in das Mandat. Das Immobilienrechts-Team der Kanzlei betreut zahlreiche Immobilienfonds, Projektentwickler und private Bauträger im Südwesten Deutschlands. Erst vor wenigen Tagen sorgte auch das Bankrechts-Team von Thümmel Schütze durch ein BGH-Urteil für Aufsehen, als es für die Bausparkasse Schwäbisch Hall im Streit um Vertrags-Abschlussgebühren erfolgreich war (mehr…).
Michael Uechtritz von Gleiss Lutz ist in Baden-Württemberg für zahlreiche Gesellschaften und Kommunen in Fragen zur Erschließung von Bauland tätig und berät auch die Bietigheimer Wohnbau GmbH bereits seit mehreren Jahren.
